【必學理財】房地產投資增富節稅的秘訣 ( Part I )
撰文/ Jason Lu 圖片/ Shutterstock
這一期我們要來談談房地產投資與報稅之間的關聯，希望幫助大家了解與報稅、節稅、個人理財等相關知識，並活學活用到個人理財規劃的一部分！本單元要來介紹為何投資房地產在我眼裡是個最好的投資選擇。撇開大型的金融風暴不講，房地產不僅歷年來每年穩定增值，且美國聯邦政府似乎特別偏袒房地產投資客(Real estate investor)和自住族(Primary resident)，在稅務方面都提供了不少好處 。
本篇介紹自住族可享有的稅務優惠，Part II 將會介紹房地產投資客可使用的節稅方式，敬請期待。
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自住族可享用的節稅秘訣: 美國稅法 IRC Section 121 給予每年出售自家住屋（Principal residence）的納稅者$250,000 USD（單身）或 $500,000 USD （已婚合併申報）增值免稅額。
A. IRC Section 121免稅符合條件：
- 納稅者必須將此房屋做為*自家住屋
- 在房屋出售年份往前推算五年內必須要**居住滿兩年的時間
* 若之前為投資房當包租公/婆，屋主在出售後依然可以享受到 IRC Section 121 “部分”的增值免稅額（詳細請見舉例2）
** 居住滿兩年並無規定要連續兩年，中間可以有間隔，只須要在五年內總共住滿兩年即可。假設2018年年底出售，但2014年至2018年每年居住6個月，四年期間總共兩年(6 months * 4)即符合規定的條件。
舉例 1：小新（單身）在2016年買了棟$500,000的房子且使用為自家住屋。小新住滿了五年，隨著薪水逐年大幅增加，決定在2021年把這房子賣了再買個全新的建案。此房子成交價為$750,000，等於小新在這五年時間總共淨賺了$250,000（$750,000 – $500,000）。因為小新把此房做為自家住屋且在2021年至2016年這五年內有住滿兩年的時間，所以小新可享有$250,000的增值免稅額不需要繳納任何資本利得稅（Capital gain tax）。
IRC Section 121 是個對每位納稅者都非常有利的節稅方式。若上面舉例的小新買的不是自住房地產而是上市公司的股票，即便投資報酬率一樣為50%($250,000/$500,000)，小新在售出股票後必須繳納資本利得稅。假設聯邦資本利得稅率為15%、加州為8%，小新總共得支付$57,500的稅金！
雖然美國聯邦政府並無限制每一位納稅者一生中可以重複使用此稅法的次數，不過規定每位納稅人每兩年只能得益一次。換句話說，“如果”房價真能一直長期穩定增值（極度樂觀思想，僅供參考），不仿考慮每兩年買新房賣舊房，這樣就可以享有增值免稅額，且房子可以越換越大喔！
（下頁還有完整說明）
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