【必學理財】房地產投資增富節稅的秘訣 ( Part II )
舉例 2: 小王三年前用$100,000投資了一戶公寓，五年後這戶公寓市價上漲到$300,000，漲幅的程度讓小王做夢都會笑。若小王決定見好就收，以下將有兩種情形(懂 1031 Exchange 和不懂的差別):
- 情形1 (無 1031 Exchange): 小王興高采烈地把此投資項目售出，以為他可以實得$200,000的盈利，但賣出後才發現$200,000的盈利要被 IRS 和州政府課 $66,000($200,000*33%)的資本利得稅(Capital Gain Tax)，真正實拿為$234,000 ($300,000 – $66,000)。
- 情形 2 (懂 1031 Exchange): 小王把這戶公寓售出然後用售出的資金($300,000)來“交換” 一個(或多個)總市價相同或更高的地產投資項目,即可延後繳納$66,000的資本利得稅。小王可 以一直重複交換市價相同或更高的地產投資項目且延後繳納資本利得稅，幫助增加財富。切記，1031 Exchange 是一個讓投資客可以延稅的稅法，不是免稅，所以最終若小王不再做交換了，還是得繳納資本利得稅。換句話說，國稅局等於暫時借給了小王原本必須要繳納的資本利得稅來繼續投資房地產。
結論: 小王若不知道 1031 Exchange 的存在，當他賣出了他的投資項目只能實拿 $234,000 ($300,000 – $66,000)，但 1031 Exchange 讓他可以當下不必繳納任何資本利得稅且善用所有資金來換取一棟(可能)被動收入更高但同市價的投資項目。
聽起來很簡單，不過 1031 交換延稅有不少規定:
- 用來交換的地產必須為投資項目。
- 投資客在售出投資項目後必須僱用個管理公司(Qualified Intermediary)來保管所有地產售出後的資金，且無法觸碰這筆資金直到交換順利完成。
- 投資客必須在舊的投資項目售出後45天選出(最多三個)交換的投資項目。
- 投資客必須在舊的投資項目售出後180天(或報稅截止日期，看哪個比較早)完成交換。
*以上條件必須每條符合，否則 1031 Exchange 失效。
總結:
不管你是自住族準備好要購買人生第一棟房、新移民將要在洛杉磯落地生根，或是想要建立被動收入的投資客，房地產無庸置疑是個適合口袋夠深才有能力投資的選擇之一，不過除了試著一人獨資，房地產也適合多人合資購買投資。
想當個成功的房地產投資客不單單要有好眼光，還需要找到報酬率高且適合的地產項目喔~
延伸知識：成本分離分析(Cost Segregation Analysis)
成本分離分析是個在商業地產投資圈常見的一個加速折舊策略(Accelerated Depreciation Strategy)。這策略適用於大規模商業地產投資項目，且是一筆不小的開銷，所以在這不做太詳細的介紹。簡單來說，除了實體建築和土地外，成本分離分析把一個商業地產的成本更加詳細的區分為不同種類。例如傢俱、租賃改良(Leasehold Improvements)、電器用品等等，把這些折舊年份更短的東西從原本 39 年折舊年數區分出來加速折舊註銷。
作者簡介【Jason Lu】
- 南加大 Leventhal School of Accounting 畢業生
- 加州註冊會計師
- 房地產仲介
- 聯絡方式WeChat: jasonlu24 / email: [email protected] / Instagram: jasonlu24
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